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20 1.50
25 1.75
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Baromètre des taux mis à jour le 20/06/2017. Taux fixes hors assurances selon votre profil et votre projet. Taux constatés auprès des établissements bancaires.

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Est-il encore judicieux de renégocier son crédit ?

 
16
Dec.

Alors que les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent au plancher, il peut être opportun de négocier de nouvelles conditions de prêt. Les points à étudier avant de se lancer.

 
Immobilier  : est-il encore judicieux de renégocier son crédit ?

 

Les particuliers qui souhaitent emprunter pour acheter un logement continuent à bénéficier d’excellentes conditions de crédit. En dépit de leur légère remontée enclenchée au début de l’été, d’après l’Observatoire crédit logement-CSA, les taux d’intérêt des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) restent à des niveaux très bas, rarement observés par le passé : 3,08 %, en moyenne, à fin novembre.

Dans cet environnement de crédit bon marché, les rachats ou renégociations de prêt à l’habitat se sont envolés en 2013. Chez Meilleurtaux.com, ceux-ci ont explosé jusqu’à représenter plus de la moitié des dossiers déposés sur leur site en début d’année et même 70 % des demandes de crédit dans certaines agences du courtier au premier trimestre 2013.

Le soufflé est aujourd’hui retombé : seulement 15 % des dossiers sur le site du courtier en octobre concernent la renégociation d’un prêt immobilier. Or, aux niveaux de taux actuels toujours exceptionnels, il est encore temps et judicieux pour certains emprunteurs d’obtenir de nouvelles conditions de prêt.

 

Beaucoup d’emprunteurs sont concernés

Le vivier d’emprunteurs potentiellement concernés est large. D’après une étude réalisée par l’Ifop, à la demande de Meilleurtaux.com, du 11 au 16 septembre 2013, un Français sur trois rembourse actuellement un crédit immobilier à un taux moyen de 4,5 %. Celui-ci a été souscrit, en moyenne, il y a trois ans sur une durée de dix-huit ans et six mois. Mais seuls 44 % des emprunteurs ont renégocié ou tenté de renégocier leur crédit. En revanche, les deux tiers des Français qui l’ont fait ont réussi leur démarche.

« Alors que le taux moyen des crédits immobiliers sur vingt ans se négocie en moyenne à 3,35 % aujourd’hui, observe Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com, les emprunteurs qui ont contracté des prêts immobiliers il y a moins de cinq ans et dont les taux sont supérieurs à 4,3 %, ont en théorie intérêt à renégocier. »

Toutefois, en raison des frais qu’elle engendre, pour que l’opération soit intéressante, il faut réunir au moins deux des conditions suivantes. L’écart entre le taux initial du crédit et le nouveau taux doit être de 1 % au minimum. Cette différence de taux s’analyse sur la durée restante du prêt. Par exemple, si l’emprunteur doit encore rembourser son prêt sur quinze ans, la comparaison se fera avec le taux de crédit à quinze ans actuellement en vigueur.

En outre, pour que le rachat soit pertinent, le montant des intérêts d’emprunt à rembourser doit être encore important. Or, comme les intérêts sont remboursés dans les premières années du prêt, plus on avance dans le temps, moins l’opération est lucrative. Les spécialistes recommandent d’être en général dans le premier tiers du remboursement du crédit.

 

Mais gare aux frais de rachat, souvent élevés

Désormais, même un crédit souscrit en 2012, peut potentiellement être renégocié (voir simulation ci-contre), car, explique Sandrine Allonier, les mensualités versées sont encore composées à 50 % d’intérêts, augmentant ainsi l’effet de baisse des taux, et ce même en dépit des frais engendrés par la renégociation ».

Rembourser par anticipation un crédit immobilier et le remplacer par un emprunt à de nouvelles conditions peut en effet coûter cher. Pour un rachat de crédit, les indemnités (on parle d’IRA pour indemnités de remboursement anticipé) s’élèvent à six mois d’intérêt, plafonnées à 3 % du capital restant dû. De rares crédits en sont exonérés.

L’emprunteur doit aussi s’acquitter de frais de dossiers perçus par la banque ou le courtier (entre 150 et 1.000 euros pour les frais bancaires classiques ; 1 % du montant emprunté pour les frais de courtage).

Enfin, il faudra prendre en compte des frais de garantie, variables selon la formule choisie : caution (environ 1,2 % du montant emprunté), hypothèque (2,5 %)… D’où l’intérêt, recommande Joël Boumendil, fondateur et PDG du groupe ACE, «  de consulter en priorité son banquier. S’il consent à l’opération, il s’agira d’une simple renégociation et non d’un rachat de crédit. L’emprunteur n’aura à régler que des frais de dossier ».


 
 

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