Immobilier Geneston - Immobilier Aigrefeuille-sur-Maine - Agence Immobilière Geneston - Agence Immobilière Aigrefeuille-sur-Maine - Immobilier Sud Loire et Immobilier Nord Vendée

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Immobilier locatif : l’avantage fiscal Pinel est plus intéressant qu’on ne le pense

 
16
Oct.

Le nouveau dispositif d’investissement locatif du gouvernement sera plus souple que son prédécesseur Duflot, et aussi plus rentable dans de nombreuses grandes villes comme le montrent les simulations réalisées avec Fidroit.

 

Exit le Duflot, bienvenue le Pinel ! Pour faire revenir les investisseurs et redonner ainsi un coup de fouet à une construction de logements en berne, le gouvernement a entrepris d’assouplir et de muscler le dispositif d’investissement locatif de l’ancienne ministre du Logement.

 

Grâce au nouvel avantage fiscal Pinel, du nom l’actuelle ministre du Logement - dispositif qui doit encore être entériné par le parlement - les investisseurs achetant un logement neuf bénéficieront d’une réduction d’impôt qui augmentera avec la durée de mise en location : 12% du montant de l’investissement s’ils louent pendant 6 ans, 18% pendant 9 ans et 21% pendant 12 ans (contre uniquement 18% sur 9 ans avec le Duflot). Comme auparavant, cette réduction d’impôt sera plafonnée dans la double limite d’un investissement de 300.000 euros et d’un prix de 5.500 euros le mètre carré, quelle que soit la zone de construction. Autrement dit : pour un studio de 25 mètres carrés, la réduction d’impôt s’appliquera sur une assiette maximale de 137.500 euros (25 m2 x 5.500 euros).

 

Autre avantage du Pinel : chacun aura la possibilité de louer à ses ascendants ou descendants (impossible avec le Duflot), ce qui devrait donner des envies à des particuliers jusqu’ici allergiques à l’investissement locatif.

 

Avec ce dispositif revisité, le gouvernement espère écouler 50.000 logements en 2015, et autant en 2016. Soit 15.000 de plus que cette année. "Possible, rétorque François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers. A condition toutefois de soumettre le dispositif à un plafond de niches fiscales plus élevé, de 18.000 euros par foyer fiscal contre 10.000 actuellement, ce qui n’est pas prévu pour l’instant dans le projet de loi de Finances."

 

Le Pinel suffira-t-il à booster le marché ? Le débat est ouvert. En attendant, nos simulations réalisées avec la société Fidroit le montrent clairement : au-delà de la souplesse qu’il procure, ce nouveau dispositif se révèle plus rentable que le Duflot, notamment dans de nombreuses villes où les opérations sont dopées par de nouveaux zonages.

 

Peu d’observateurs ont en effet insisté sur ce point : depuis le 1er octobre 2014, les plafonds de loyers autorisés ont été relevés dans 1.180 communes en raison de nouveaux zonages. C’est notamment le cas de grandes villes comme Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier… qui ont été surclassées de B1 à A, ce qui va permettre aux nouveaux investisseurs d’y louer plus cher qu’auparavant… et donc d’accroître la rentabilité de leurs opérations.

 

Les plafonds de loyers par zone sont les suivants :

- Zone A bis (Paris et proche banlieue) : 16,72 euros/m2
- Zone A (Côte d’Azur, Genevois français, 2ème couronne parisienne, Aix-en-Provence, Aubagne, Lyon, Lille, Marseille ou Montpellier…) : 12,42 euros/m2
- Zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants) : 10 euros/m2
- Zone B2 (villes de 50.000 à 250.000 habitants) : 8,49 euros/m2

 

Pour mesurer l’impact de cette double réforme - nouveau dispositif Pinel + nouveau zonage -, nous avons simulé des opérations immobilières dans trois villes emblématiques concernées par ces relèvements de plafonds (Lyon, Lille, Montpellier), puis nous avons comparé les résultats avec ce que les mêmes opérations immobilières rapportaient jusqu’ici en Duflot dans l’ancien zonage.

 

A chaque fois, nous avons retenu les mêmes hypothèses : nous avons calculé la rentabilité d’un deux-pièces de 45 mètres carrés, acheté à crédit (2,90% sur 20 ans avec 10% d’apport) puis revendu au bout de 9 ans (et au bout de 12 ans), par un couple sans enfant imposé à la tranche marginale de 30%. En prenant en compte l’encadrement des loyers, nous avons limité la revalorisation des baux à seulement 1% par an. Le montant des charges a été fixé à 15% du montant des loyers. Et compte tenu du ralentissement du marché de l’immobilier, nous avons considéré que le bien acquis ne se valoriserait pas au-delà de 1% chaque année.

 

Dans les trois villes, et sur toutes les durées d’investissement (revente au bout de 9 ans et de 12 ans), le constat est le même :

- Les opérations en Pinel permettent de réduire significativement l’effort d’épargne (c’est-à-dire ce que coûte in fine l’opération). Pour deux raisons : les plafonds de loyers étant plus élevés en Pinel qu’en Duflot, les revenus locatifs engrangés par l’investisseur sont mécaniquement plus importants ; cet effort d’épargne est encore minoré lorsqu’il s’agit d’une opération sur 12 ans grâce à la réduction d’impôt supplémentaire dont bénéficie l’acheteur (celle-ci étant limitée à 9 ans en Duflot).

 

- Les investissements en Pinel dégagent davantage de trésorerie une fois le bien revendu, le crédit remboursé et l’effort d’épargne (ce que coûte l’opération) déduit.

 

> Simulation 1 : achat d'un deux-pièces de 45 mètres carrés à Lyon (176.355 euros)

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.37.20/13660984-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.37.20.png

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.38.31/13660988-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.38.31.png

(1) Ce que vous a coûté l'opération au bout de 9 ans : (revenus locatifs + réduction d'impôt) - (charges + remboursement du crédit + impôts sur les revenus fonciers)
(2) Après remboursement du capital restant dû sur le crédit et déduction faite de ce qu'a coûté le logement durant les 9 ans (l'effort d'épargne)
(3) Zone A : loyer de 12,42 euros le mètre carré
(4) Zone B1: loyer de 10 euros le mètre carré

 

> Simulation 2: achat d'un deux-pièces de 45 mètres carrés à Montpellier (164.565 euros) 

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.41.24/13661008-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.41.24.png

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.40.31/13661000-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.40.31.png

(1) Ce que vous a coûté l'opération au bout de 9 ans : (revenus locatifs + réduction d'impôt) - (charges + remboursement du crédit + impôts sur les revenus fonciers)
(2) Après remboursement du capital restant dû sur le crédit et déduction faite de ce qu'a coûté le logement durant les 9 ans (l'effort d'épargne) 
(3) Zone A : loyer de 12,42 euros le mètre carré
(4) Zone B1: loyer de 10 euros le mètre carré

 

> Simulation 3 : achat d'un deux-pièces de 45 mètres carrés à Lille (152.820 euros) 

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.42.28/13661012-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.42.28.png

http://www.capital.fr/var/cap/storage/images/media/images/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.43.17/13661024-1-fre-FR/capture-d-ecran-2014-10-09-a-22.43.17.png

(1) Ce que vous a coûté l'opération au bout de 9 ans : (revenus locatifs + réduction d'impôt) - (charges + remboursement du crédit + impôts sur les revenus fonciers)
(2) Après remboursement du capital restant dû sur le crédit et déduction faite de ce qu'a coûté le logement durant les 9 ans (l'effort d'épargne)
(3) Zone A : loyer de 12,42 euros le mètre carré
(4) Zone B1: loyer de 10 euros le mètre carré

 


 
 

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